SCI françaises détenues par des résidents belges : Bercy se réfugie derrière la double imposition « juridique » et abandonne les contribuables
Réponse ministérielle Anglade, n° 5948, JOAN 21 avril 2026, p. 3390
La réponse apportée par le ministre de l’Économie le 21 avril 2026 à la question écrite du député Pieyre-Alexandre Anglade sur la double imposition des revenus de SCI françaises détenues par des résidents belges illustre, une nouvelle fois, la tendance de l’administration française à privilégier une lecture étroitement formaliste de ses obligations conventionnelles, au détriment de la cohérence économique recherchée par les contribuables et leurs conseils.
La situation : un cas d’école de friction conventionnelle
Le mécanisme est connu de tout praticien intervenant sur le couloir franco-belge. Une SCI française — translucide au sens de l’article 8 du CGI — perçoit des revenus fonciers de source française. Ces revenus sont imposés en France entre les mains des associés résidents belges, à raison de leur quote-part, et conservent leur qualification fiscale de revenus fonciers. Lorsque la SCI procède ensuite à une distribution effective des sommes correspondantes à ses associés, aucune retenue à la source n’est appliquée en France, dès lors que la société n’est pas soumise à l’IS.
Côté belge, en revanche, la qualification diverge radicalement. L’administration fiscale belge — confortée par la jurisprudence de la Cour de cassation belge — analyse la SCI comme une entité dotée de la personnalité juridique distincte, dont les distributions constituent des dividendes au sens du droit interne belge. Ces dividendes sont alors soumis au précompte mobilier au taux de 30 %.
Le contribuable belge subit ainsi deux prélèvements successifs sur un même flux économique : l’impôt français sur les revenus fonciers, puis l’impôt belge sur le dividende. La convention franco-belge du 9 juin 2023 — qui a remplacé la convention de 1964 — n’a pas réglé cette difficulté.
Le raisonnement ministériel : une lecture techniquement exacte mais économiquement déconnectée
La réponse du ministre repose sur une distinction qu’il convient de prendre au sérieux : il n’existerait pas, en l’espèce, de double imposition « juridique ». Le raisonnement se déploie en deux temps.
D’une part, les bénéfices fonciers de la SCI sont imposés en France entre les mains des associés ; ces mêmes bénéfices ne sont pas imposés en Belgique. D’autre part, les distributions effectuées par la SCI ne supportent aucune retenue à la source en France et ne sont imposées qu’en Belgique, en tant que dividendes. Deux assiettes, deux prélèvements, deux États : pas de double imposition juridique au sens strict, puisqu’aucun des deux États n’impose deux fois le même revenu sous la même qualification.
Le raisonnement est techniquement défendable. Il est néanmoins économiquement insoutenable.
Le contribuable belge appréhende, in fine, un flux économique unique — la jouissance des loyers générés par l’immeuble français — qui supporte successivement l’impôt français sur les revenus fonciers (au barème progressif, prélèvements sociaux inclus le cas échéant) et le précompte mobilier belge de 30 %. Que l’on qualifie cette situation de double imposition juridique, économique ou simplement de « surimposition », elle aboutit dans tous les cas à une charge fiscale globale prohibitive, structurellement défavorable à l’investissement immobilier français par les résidents belges.
L’angle mort de la réponse : le silence sur les précédents invoqués
Le député Anglade avait pourtant pris soin de citer deux références conventionnelles particulièrement éclairantes, que la réponse ministérielle escamote totalement.
Le précédent luxembourgeois. La convention franco-luxembourgeoise du 20 mars 2018 a expressément traité la question des entités fiscalement transparentes ou semi-transparentes. Son protocole reconnaît la possibilité, pour les associés d’une société de personnes considérée comme translucide en France, de se prévaloir des stipulations conventionnelles pour neutraliser la double imposition. Cette solution démontre qu’une rédaction conventionnelle adaptée permet de résoudre la friction de qualification.
Le précédent suisse. Le Tribunal fédéral suisse, dans une décision récente, a retenu que les SCI françaises ne pouvaient être qualifiées de translucides au regard du droit suisse, mais a néanmoins appliqué la convention franco-suisse de manière à neutraliser le risque de double imposition. La jurisprudence suisse fournit ainsi une illustration de ce qu’une interprétation finaliste de la convention peut accomplir, en l’absence même de stipulation expresse.
Sur ces deux points, la réponse ministérielle est silencieuse. Le ministre se borne à constater l’absence de double imposition juridique au sens strict et conclut, sans véritable motivation, qu’« il ne semble [pas] qu’une solution conventionnelle soit à l’étude ». Le rejet est lapidaire et le refus de s’engager dans une révision conventionnelle frappe par sa désinvolture, alors même que le député proposait une voie pragmatique : adosser cette négociation à celles, déjà annoncées, sur l’introduction d’un quota de télétravail dans la convention.
Une occasion manquée, dans un contexte de redéfinition des relations bilatérales
L’argument de l’opportunité aurait pourtant dû peser. La convention franco-belge entrée en vigueur le 1er janvier 2025 reste un texte récent, dont les difficultés d’application n’ont pas toutes été anticipées. Les négociations à venir sur le télétravail transfrontalier — sujet majeur pour des dizaines de milliers de travailleurs — offraient une fenêtre naturelle pour traiter la question des SCI sans surcoût diplomatique.
À cela s’ajoute un contexte économique qui rend la question d’autant plus sensible. La communauté française installée en Belgique — qu’elle soit familiale, entrepreneuriale ou patrimoniale — détient une part significative du parc immobilier de rapport en France via des structures de type SCI. La même observation vaut, en sens inverse, pour les investisseurs belges en France. Maintenir une situation fiscale dissuasive pour cette catégorie d’investisseurs est, à tout le moins, un choix politique discutable.
Quelles perspectives pour le praticien ?
À droit constant, plusieurs pistes méritent d’être envisagées au cas par cas, sans qu’aucune ne soit pleinement satisfaisante :
L’option pour l’IS, ouverte aux SCI sur le fondement de l’article 206, 3 du CGI, transforme la SCI en société opaque au sens fiscal. Elle fait disparaître le décalage de qualification — la SCI devient alors clairement émettrice de dividendes des deux côtés de la frontière — et permet l’application de la convention dans des conditions plus lisibles. Elle a toutefois pour effet de soumettre les plus-values immobilières au régime des plus-values professionnelles, ce qui constitue souvent un coût d’entrée prohibitif lorsque l’immeuble est anciennement détenu et fortement valorisé.
La détention en direct, sans interposition d’une SCI, échappe par construction à la friction de qualification. Elle suppose toutefois d’arbitrer entre simplicité fiscale et utilité civile de la structure (transmission, organisation de la copropriété familiale, démembrement, etc.).
Le recours à des structures alternatives — SARL de famille, SCPI, OPCI — peut, dans certains schémas, offrir des solutions plus efficaces sur le plan transfrontalier, mais au prix d’une complexité et d’un coût de mise en œuvre supérieurs.
Aucune de ces voies ne dispense d’une analyse fine, à mener en concertation avec un conseil belge maîtrisant l’articulation du précompte mobilier avec la convention.
Conclusion
La réponse Anglade est, sur le plan strictement juridique, défendable. Sur le plan de la politique conventionnelle, elle est décevante. Elle illustre une approche minimaliste des relations fiscales bilatérales, où l’absence de double imposition juridique au sens étroit suffit à clore le débat, sans considération pour la réalité économique vécue par les contribuables.
Pour les résidents belges détenant — ou envisageant de détenir — un patrimoine immobilier français au travers d’une SCI, la sécurité fiscale ne viendra pas, à court terme, d’une renégociation conventionnelle. Elle dépendra d’un travail d’ingénierie patrimoniale rigoureux, conduit en amont, et tenant compte de l’ensemble des conséquences — fiscales, civiles et successorales — du choix de structure.
Hervé Israel Avocat au Barreau de Paris Hervé Israel International — Paris / Dubaï